Grilles salariales et nouvelle loi pour les gardiens d’immeuble : le guide 2025-2026

Revalorisation des salaires et grilles tarifaires 2025-2026

• 915 € : valeur fixe pour 2026
• 1,62 € : valeur du point catégorie A pour 2026
• 1 550 € à 2 300 € : salaire net mensuel d’un gardien en 2025
• 2 000 € à 3 500 € : coût supplémentaire annuel pour une copropriété de taille moyenne
• Avenant n°110 du 17 janvier 2025 : texte fondateur des nouvelles grilles

Ces montants sont applicables depuis la publication de l’arrêté d’extension de l’avenant n°110 au Journal officiel du 9 avril 2025. Pour les copropriétés, la hausse des charges liées au personnel se traduit par une augmentation de 4 à 7 % du budget salarial, soit entre 40 € et 70 € par lot selon la taille de l’immeuble. Les syndics doivent intégrer ces nouveaux barèmes dans les budgets prévisionnels et mettre à jour les contrats de travail dans un délai de trois mois.

Impact sur les copropriétés et syndics : budget et obligations

Les nouvelles grilles salariales entraînent une hausse des charges liées au personnel de 4 à 7 %. Pour une copropriété de taille moyenne, cela représente un coût supplémentaire annuel de 2 000 € à 3 500 €, soit une augmentation de 40 € à 70 € par lot.

Les syndics doivent réviser leurs budgets prévisionnels et mettre à jour les paies et contrats dans un délai de trois mois. Pour les immeubles de plus de 200 lots, un PPT (Permis de louer ou Plan Pluriannuel de Travaux) devient obligatoire sous peine de sanction.

Classification des gardiens : catégorie A et B expliquées

La distinction entre ces deux catégories détermine l’ensemble des droits et obligations du gardien, du mode de rémunération jusqu’aux conditions de logement. Comprendre cette classification est essentiel pour les syndics et les conseils syndicaux afin d’établir un contrat conforme à la convention collective.

Catégorie A : gardiens sans logement de fonction

Cette catégorie concerne les gardiens qui n’ont pas l’obligation de résider dans l’immeuble. Leur rémunération est calculée sur une base horaire, et leur contrat de travail prévoit un volume d’heures défini en fonction des tâches à accomplir.

• Base horaire : rémunération au temps passé, sans logement fourni
• Indemnité retraite : 0,5 mois de salaire après 10 ans d’ancienneté ; 1 mois après 15 ans ; 1 mois et demi après 20 ans ; 2 mois après 30 ans
• Pas d’obligation de logement : le gardien réside où il le souhaite

Catégorie B : gardiens avec logement de fonction obligatoire

Les gardiens de catégorie B doivent obligatoirement occuper le logement de fonction mis à disposition par la copropriété. Ce logement fait partie intégrante de la rémunération globale et s’impose comme une condition d’exercice du poste.

• Rémunération à la tâche : forfaitisé selon les missions confiées
• Amplitude jusqu’à 47h30 par semaine
• Pas de loyer pour le logement de fonction
• Indemnité retraite : 1/5 de mois par année d’ancienneté ; majoration de 2/15 de mois à partir de 7 ans ; majoration de 1/10 de mois à partir de 19 ans

Cette classification impacte directement le budget de la copropriété. Le passage d’un gardien de catégorie A à B, ou inversement, nécessite une modification du contrat de travail et une révision des charges salariales.

Logement de fonction et avantages en nature : nouvelles règles 2025

La nouvelle loi redéfinit les droits et obligations liés au logement de fonction des gardiens. Pour un gardien de catégorie B, ce logement est obligatoire et fait partie intégrante de sa rémunération globale. La principale nouveauté réside dans la méthode de valorisation de cet avantage en nature : elle repose désormais exclusivement sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers), éliminant les anciennes méthodes de calcul variables.

Des normes de confort minimales sont également imposées pour ces logements, notamment des surfaces habitables minimales. Le gardien logé ne paie pas de loyer, mais la valeur du logement est déduite de son salaire brut, comme pour une retenue de caution en cas de litige locatif. Pour l’employeur, syndic ou copropriété, cette évolution implique une révision obligatoire des contrats de travail pour intégrer ces nouvelles règles de calcul et garantir une conformité totale avec la convention collective mise à jour.

Avenants et textes officiels à connaître (avenant 110, 114, 115)

L’avenant n°110 constitue le texte fondateur de la revalorisation. Signé le 17 janvier 2025, il fixe les nouvelles grilles salariales applicables aux gardiens d’immeuble. Son arrêté d’extension a été publié au Journal officiel le 9 avril 2025, ce qui le rend opposable à toutes les copropriétés, même celles non signataires des accords de branche.

L’avenant n°114 du 20 mai 2025 a été signé par la fédération syndicale FO. Il apporte des ajustements aux modalités de calcul des avantages en nature et précise les conditions d’attribution du logement de fonction pour les gardiens de catégorie B. Cet avenant vient compléter le dispositif sans remettre en cause les hausses salariales déjà actées.

L’avenant n°115 traite plus spécifiquement des normes de confort applicables au logement de fonction (surfaces minimales, équipements). Il harmonise la valorisation de l’avantage en nature en la basant exclusivement sur l’indice de référence des loyers (IRL). Pour mémoire, l’avenant n°108 avait déjà introduit des changements salariaux antérieurs, mais ses effets sont désormais absorbés par les nouveaux textes.

Ces trois avenants forment un corpus juridique cohérent que tout syndic doit intégrer dans les contrats de travail et les bulletins de paie sous un délai de 3 mois suivant leur publication. Le non-respect expose la copropriété à des rappels de salaire et à des sanctions prud’homales.

Foire aux questions sur la nouvelle loi pour les gardiens d’immeuble

Quelles sont les obligations récentes d’un gardien d’immeuble ?

Le gardien doit désormais justifier d’une formation à la sécurité et à la transition énergétique. Il est tenu d’effectuer un relevé mensuel des consommations d’eau et de chauffage, et de signaler tout dysfonctionnement technique par écrit au syndic dans un délai de 48 heures.

Comment est calculée la prime de retraite d’un gardien d’immeuble ?

La prime de départ à la retraite est égale à 40 % du salaire brut mensuel par année d’ancienneté, plafonnée à douze mois. Elle est versée par le syndic lors de la rupture du contrat pour mise à la retraite, sous réserve de quinze ans d’ancienneté minimum.

Quelles sont les nouvelles obligations du syndic en 2025 ?

Le syndic doit intégrer la revalorisation annuelle des salaires dans le budget prévisionnel de copropriété. Il est tenu de fournir au gardien un document écrit détaillant l’évaluation de son logement de fonction, et de déclarer cet avantage en nature sur la paie avant le 31 janvier.

Qui donne des ordres au gardien d’immeuble ?

Le gardien reçoit ses ordres uniquement du syndic, représentant légal du conseil syndical. Les copropriétaires individuels ou le conseil syndical ne peuvent donner d’instructions directes. Toute demande doit transiter par le syndic pour être valide et opposable.